為什麼瞭解「共有」很重要？

在台灣，許多不動產爭議都源自於「共有」關係。無論是兄弟姊妹繼承父母的土地，還是夫妻、朋友合資買房，一旦意見不合，資產往往變成「動不了」的死棋，更成為爭執的來源。

要解決爭議，第一步必須釐清你們的關係究竟是「分別共有」還是「公同共有」。這兩個法律名詞雖然只差兩個字，但在處分的難易度與法律性質上，卻有天壤之別。
 

1.  二大關鍵差異！

簡單來說，兩者的最大區別在於「是否有明確的應有部分（持分）」以及「共有關係的連結強弱」。

• 分別共有：大家各管各的，有明確的應有部分比例，也就是俗稱的「持分」。
• 公同共有 ：大家基於某種法律關係（如繼承、合夥、祭祀公業）「綁在一起」。而共同擁有財產，在關係消滅或分割前，沒有具體的持分比例，行使權利原則上必須「全體」同意才能做。

2. 為何公同共有比較難處理？

處分權利（想賣掉或貸款）

• 分別共有的持分，可以自由買賣、過戶或設定抵押權，不需要其他共有人同意。（民法第 819 條第 1 項）好比一塊披薩分4片，每個人都可以決定自己那1/4片要吃還是要賣(😒誰想買？)。
• 公同共有，誠如前一段提到的，共有人沒有具體的持分比例，原則上必須取得「全體」公同共有人的同意，才能處分或設定負擔。（民法第 828 條第 3 項）以合夥來說，就包含出資額、生材器具、不動產、應收帳款等等，可以想像成一鍋大雜燴，怎麼吃當然要大家一起決定。
• 參考法條：民法第819條第1項：「各共有人，得自由處分其應有部分。」、民法第828條第3項：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」
• 律師小撇步：雖然民法規定嚴格，但在不動產方面，《土地法》第 34條之1 條提供了「多數決」的解套機制，這也是律師介入協助的關鍵點。

分割遺產或共有物（想分家）

• 分別共有：隨時可以請求分割共有物（除非有約定不分割期限）。
• 公同共有：原則上，各共有人不得請求分割（民法829），但法律上會設有得請求分割的條件。例如，提起遺產分割訴訟會被解釋為包含請求終止公同關係的意思（民法1164）。
  
   

常見Q&A

• Q1: 公同共有可以變成分別共有嗎？ A: 可以。以遺產為例，通常透過「協議分割」或向法院提起「分割遺產訴訟」。
• Q2: 我想賣掉公同共有的土地，但其他共有人不同意怎麼辦？ A: 您可以依據《土地法》第 34條之1的多數決規定處理。若同意出售的人數及潛在持分合計超過半數（或持分超過 2/3），即可合法處分整筆土地，並提存反對者的價金。

遇到共有難題，我該怎麼做？要請律師嗎？

「公同共有」往往是資產活化的最大阻礙，但也並非無解。許多當事人卡在「需要全體同意」的迷思中，錯失了處理資產的黃金時機，或是因為不熟悉法律規定，選擇了錯誤或是沒有效率的解決方式，白白浪費時間、金錢！

以祭祀公業土地為例，處理祭祀公業的祀產涉及相當複雜的法律關係，首先要區分是法人化的或非法人化的祭祀公業，再看公業的章程(法人化)或規約(非法人化)有沒有特別規定，難以一概而論。
縱使適用土地法多數決的規定，不僅涉及繁瑣的程序，比例與人頭的計算也有很多細節，可不是直觀的算人頭而已。